Бізнес на нерухомості: плани на весну і осінь 2020

13:10 28 травня Київ, Україна

Продажі на ринку нерухомості в умовах карантину та кризи значно знизилися. Якщо порівняти показники минулого року і аналогічного періоду зараз, то попит скоротився майже в 2 рази. Про «відпустці», дисконтах на придбання і планах на майбутню осінь - читайте в нашому огляді.

Коли і чому продажі зупинилися?

«У березні-травні 2020 року попит на покупку вторинного житла скоротився до 30-50% від торішнього рівня», - каже Михайло Артюхов, фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE / MAX. У регіонах ситуація ще гірша: там активність впала на 70-90%.

Причому, агенти з нерухомості кажуть, що в другій половині березня, коли уряд тільки відправило країну на самоізоляцію, операції проводилися досить активно. Як з квартирами, так і з приватними будинками. За словами Михайла Артюхова, обсяг продажів квартир, таунхаусів і невеликих заміських будинків в нинішньому березні в 1,5 рази перевищив показники 2019 роки за цей же період.

«Але це угоди, які були запущені в основному ще до введення карантину. А ось в квітні ми вже спостерігаємо значне падіння попиту », - пояснює Андрій Романов, директор агентства нерухомості« КіевДомСервіс ».

 

 

У травні люди частіше переглядали оголошення, дзвонили продавцям, ріелторам, а на перегляди їздили одиниці. Як правило, ці візити нічим не закінчувалися. Поведінка потенційних покупців пояснити досить легко: люди не розуміють, скільки триватиме карантин, і як довго країна буде виходити з такого стану.

Позначилося на рівні попиту і те, що багато хто позбувся роботи, а гроші, відкладені на покупку житла, тепер «проїдають». За даними Держслужби зайнятості, до середини квітня на обліку по безробіттю в країні складалося понад 387 000 чоловік, з яких 71 400 осіб поповнили ряди безробітних з початку карантину. За оцінками Торгово-промислової палати України, карантин тимчасово залишив без роботи від 500 000 до 700 000 чоловік.

Решта покупці зайняли вичікувальну позицію. Вони розраховують, що продавці в кризовій ситуації почнуть скидати ціни на квартири. Але цього не відбувається. За даними 100realty.ua, в березні середня вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва в зв'язку з девальвацією зменшилася лише на 1,4% - до $ 1 433 за один кв. м, а в національній валюті ціна, навпаки, зросла на 13% - до 40 300грн / кв. м. У порівнянні з березнем 2019 року, середня ціна квадратного метра виросла в доларах на 12,7%, в гривнях - на 16,5%.

Чому продавці йдуть з ринку?

За підсумками весни-2020 пропозиція на ринку вторинного житла Києва зменшилася майже на 25% в порівнянні з весною 2019 року. При цьому структура пропозиції не змінилася.

 

 

У загальному обсязі виставленого на продаж житла однокімнатні квартири займають 25%, двокімнатні - 30%, трикімнатні - 35% і чотирикімнатні - 10%.

Чому так відбувається?

Ріелтори кажуть, що продавці квартир зневірилися знайти покупців. «Покупець зараз хоче купувати нерухомість тільки з істотним дисконтом, на 25-30% нижче початкової ціни. Але продавці до такого торгу не готові. Погоджуються поступитися більш 10% від стартової ціни лише одиниці », - каже Андрій Романов.

Тому багато власників квартир просто знімають їх з продажу, вважаючи за краще дочекатися кращих часів. Частина продавців йде на ринок оренди, намагаючись тимчасово «прилаштувати» житло і отримати хоч якийсь дохід.

«Пропозиція на ринку довгострокової оренди житла столиці в березні-квітні зросла в 2-3 рази і перевищило 15 000 квартир, з яких 25% складає якісне, як правило, нове житло, в ціновій категорії 8-13 тис. Грн на місяць», - зауважує Михайло Артюхов.

Що буде восени?

Гравці ринку очікують пожвавлення ринку тільки у вересні. Продовження карантину до 22 червня, нехай і з послабленнями, «вбило» залишки весняного сезону.

Михайло Артюхов передбачає, що першими на вторинний ринок повернуться продавці-спекулянти, які будуть скидати квартири з хорошими знижками. «Угоди будуть проходити між інвесторами-спекулянтами і покупцями, з дисконтом на рівні 20-25%, якщо відштовхуватися від цін початку 2020 року. Перші прагнуть повернути кошти без прибутку, щоб «зіграти на зниженні» до кінця 2020 року. Другі вірять, що в горизонті 7-10 років навряд чи буде найкращий час для покупки житла », - пояснює Артюхов.

Карантин для ринку не пройде безслідно, вважає Андрій Романов. До кінця 2020 року вторинне житло подешевшає на 15%. Якщо врахувати, що в Києві середня вартість «квадрата» - близько $ 1400, то ціна в столиці може опуститися нижче $ 1200 за кв. м.

 

 

В інших великих містах - Одесі, Львові, Дніпрі, Харкові - вартість квадратного метра на вторинному ринку становить $ 700-800 кв. м, свідчать дані консалтингової компанії SV Development.

Відповідно, там ціни на квартири можуть відкотитися до $ 600-700 кв. м.

А ось аналітик SV Development Сергій Костецький упевнений, що істотного коректування цін не буде: «Ціна квартир на вторинному ринку не зміниться, так як вона в першу чергу прив'язана до валютного курсу. Та й лояльності до торгу вже немає. Ціну ставлять на кордоні продажу, а не як це було раніше, коли продавці спеціально завищували вартість на 10-15%, щоб потім поступитися ». Більш того, прогнозує він, популярне житло - одно- і двокімнатні квартири в «спальних» районах можуть і подорожчати.

Так які квартири подешевшають?

Житло в Україні як і раніше переоцінене. До кризи термін повернення інвестицій у вторинну нерухомість досягав 11-13 років оренди. У той час як оптимальним вважається показник в межах 8-9 років. До того ж, серйозну конкуренцію «вторинці» становить первинний ринок. Особливо переоціненість торкнулася старого житлового фонду, віком 30-40 і більше років. Так що в цьому сегменті падіння цін неминуче.

Відкладений попит, що сформувався за рахунок карантину, на ринок повернеться. Але і розлучатися з грошима покупці будуть набагато важче, вишукуючи квартири з високими споживчими характеристиками (використання якісних будівельних та оздоблювальних матеріалів, енергоефективність, розвинена інфраструктура). Тому фокус попиту однозначно зміститься на житло новіше, що може підстьобнути восени зростання цін на квадратні метри в будинках 2000-х років будівництва.